Leasing

El leasing Inmobiliario es un contrato de arriendo con opción de compra, en virtud del cual una compañía de seguros de vida adquiere para un cliente corporativo un inmueble y se lo entrega para su uso a cambio de una renta mensual.

El cliente tiene derecho a ejercer la opción de compra pagando una mensualidad adicional al final del contrato.

La mantención del inmueble corre por cuenta del arrendatario, así como también los seguros y las contribuciones, tal como si fuera suyo.

La tendencia mundial es que los inmuebles que utilizan las empresas no sean de su propiedad, sino que sean propiedad de grandes inversionistas institucionales como son los fondos de pensiones o las compañías de seguros.

En general, inmovilizar activos resta rentabilidad a la empresa ya que el retorno de esa inversión inmobiliaria con toda seguridad será inferior a la del giro.

Una alternativa, que presenta interesantes ventajas, es el leasing inmobiliario, tanto para los actuales inmuebles que posee la empresa - a través del llamado lease-back - o para nuevas adquisiciones.

Normalmente se asocia el leasing a las compañías de este tipo. Sin embargo, no son sólo éstas las autorizadas para operar esta modalidad de financiamiento. En efecto, las compañías de seguros de vida están autorizadas por ley para respaldar su patrimonio libre y hasta el 20 % de sus reservas técnicas y de su patrimonio de riesgo con este tipo de instrumentos.

En las compañías de seguros de vida - especialmente con relación a las rentas vitalicias derivadas de los fondos de pensiones - se da la necesidad de invertir de manera segura a largo plazo. El leasing inmobiliario ofrece una alternativa atractiva ya que convergen en ella dos elementos esenciales. El primero, una actividad empresarial, que asegure el repago del financiamiento y, el segundo, contar con una garantía que se valoriza en el tiempo tal como es un bien raíz..

A aquellas empresas que, entre otros, busquen:

• Financiamiento (compra nueva) o refinanciamiento (bien raíz propio) de inmuebles comerciales o agrícolas (solo casco), a 20 años o más (normalmente los bancos, para empresas, ofrecen 8 años o, a lo más, 12 años).
• Capital de trabajo, haciendo líquidos activos inmovilizados.
• Reestructurar pasivos que se encuentren a distintos plazos y con horizontes cercanos;
  optimizar el uso de garantías
• Reducir la carga tributaria a través de llevar a gastos toda la cuota de financiamiento (incluyendo una seudo depreciación de los terrenos).
• Obtener un costo presente del financiamiento sustancialmente más bajo que la banca al cuantificar todos los beneficios.

Tributarias:

• La totalidad de la renta mensual es considerada como un gasto, siendo posible por este medio la depreciación en plazos menores, incluyendo el terreno (que por definición no es depreciable).
• El pago inicial – normalmente un 20% - es considerado como gasto, deducible de la base imponible el primer año.
• Una alternativa dentro del leasing es el “lease back”, modalidad en la que el vendedor de la propiedad es el mismo sujeto del contrato de leasing. Se usa básicamente como fuente de financiamiento de capital de trabajo o de proyectos del giro al hacer líquidos activos fijos.
• Las pérdidas o ganancias que genere una operación de leaseback en relación al valor libro del inmueble se debe diferir y amortizar durante la vida útil remanente del bien y en proporción a su depreciación (Boletín Técnico N° 29 del Colegio de Contadores de Chile A.G.)
  
• No copa capacidad de endeudamiento (los contratos no son registrados por la Superintendencia de Bancos)
• No paga el impuesto de timbres y estampillas (1,61% )
• La plusvalía del inmueble es ganada por el arrendatario al ejercer la opción de compra equivalente a un mes adicional de renta.

En particular, el leasing a través de las compañías de seguros de vida tiene las siguientes ventajas adicionales:

• No cobran comisión de administración del contrato
• Plazos mayores: hasta 30 años
• Menores tasas: inferior a la cobrada por una compañía de leasing tradicional y menor que un crédito bancario al cuantificar todos los beneficios del leasing.
• Los seguros de los inmuebles son contratados libremente por el arrendatario (para los bancos, como también para las compañías de leasing propiamente tales, una fuente importante de ingreso es la intermediación de los seguros de los bienes en garantía)
• A través de sucesivas modificaciones del contrato del leasing se puede ir reconociendo el valor agregado al inmueble, reembolsando la inversión hecha en él. Es así, por ejemplo, como.

COMPARACIÓN DE ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO:
crédito bancario versus leasing inmobiliario con compañías de seguros de vida.

Para cada una de las modalidades se han calculado sus costos y beneficios, descontándose los flujos a una tasa de 12% anual. Esta mecánica permite comparar tasas y beneficios distintos para cada alternativa al calcularse el "costo presente neto" de cada una de ellas.

Crédito Hipotecario
Tasa :6,5 % anual
Monto : UF 37.000
Plazo :20 años
Valor presente del costo: 240 meses a U.F. 275,86 por mes.
V.P. (12%) = U.F. 25.053,63

Beneficios tributarios

Depreciación: alcanza a UF 111,26 , en un periodo de 33 años (acelerada). Hay que considerar que se esta sobreestimando la depreciación por considerarse el valor de tasación y no el costo historico de construcción.

El beneficio tributario por este concepto es igual al valor presente (12%) del 17% de la depreciación mensual por 20 años.

V.P. (12%) = U.F. 1.717,82

Rebaja de impuesto a la renta por pago de intereses, calculada como el 17% del valor presente del flujo de intereses del crédito, de acuerdo a la tabla de desarrollo de éste (intereses decrecientes en el plazo del crédito, amortización de capital creciente, para cuota fija)

V.P. (12%) = U.F. 2.394,38
Impuesto de Timbres y Estampillas (1,67% de U.F. 37.000)
U.F. 618

En resumen:

Valor presente del costo neto de crédito hipotecario

U.F. 25.053,63
b)i)-U.F. 1.717,82
ii)-U.F. 2.394,38
c)U.F. 618
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TotalU.F. 21.559,43

Leasing inmobiliario

Tasa: 7,2 % anual
Monto:UF 37.000
Plazo:25 años
Valor presente del costo (incluye opción de compra en mes 301, de igual valor a la renta mensual): 301 meses a U.F. 266,25 por mes
V.P. (12%) = UF 25.292,63

Beneficios tributarios

Toda la cuota es considerada gasto. Beneficio tributario por este concepto es el valor presente del 17% del flujo de cuotas por 25 años.

V.P. (12%) = UF 4.297,48

En resumen:

Valor presente del costo neto del leasing inmobiliario

U.F. 25.292,63
b)i)-U.F. 4.297,48

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Total U.F. 20.995,15

CONCLUSIÓN:
La alternativa del leasing inmobiliario se presenta más conveniente